Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamiseen liittyy tottakai myös useita erilaisia riskejä. Asuntosijoittamista pidetään kuitenkin riskeiltään varsin maltillisena suhteessa joihinkin muihin sijoitusmuotoihin. Asuntojen hintoheilahtelut ovat maltillisia ja vuokrien kehitys historiallisesti erittäin vakaata.

Pankit rahoittavat asuntosijoittamista varsin mielellään. Lainarahalla sijoittamiseen liittyy kuitenkin aina riskejä, etenkin jos ns. homma ei ole hanskalla eli ei tiedä mitä tekee. Asuntosijoittamisen riskejä välttääkseen, opiskelu on tärkeätä ja loppujen lopuksi pitkässä juoksussa parhaiten menestyvät asuntosijoittajat, jotka osaavat välttää riskien realisoitumisen parhaiten.

Alla on listattuna oleellisimpia asuntosijoittamisen riskejä:

Alueen kehitys

Asuntosijoittamisessa on kolme tärkeää asiaa: sijainti, sijainti, ja sijainti. Pitkän aikavälin asuntosijoittajalle kaupungin ja alueen kehityksellä on todella suuri merkitys, koska tulevaisuuden vuokra- ja hintatason määrittää alueen asuntojen kysyntä. Asuntojen hinnat ja vuokrat todennäköisesti laskevat ja tyhjien kuukausien riski kasvaa, jos kaupungin ja/tai alueen väkiluku on laskusuuntainen tai sinne rakennetaan liikaa suhteessä kysyntään.

Ostovaiheessa kannattaa tehdä kotiläksyt hyvin ja tutkia millainen kehityssuunta alueella on. Turvallista on ostaa sijoitusasunto asukasluvultaan kehittyvästä kaupungista ja hyvältä sijainnilta, esimerkiksi läheltä keskustaa tai oppilaitosten läheisyydestä. Suurimmissa kaupungeissa hyvät kulkuyhteydet nousevat suurempaan arvoon.

Taloyhtiön remontit

Uudiskohteissa riski taloyhtiön remonteista on vasta useiden vuosien päässä, mutta käytetyissä taloyhtiöissä pitää tämän asian kanssa olla tarkkana. Joskus asunnon hinta saattaa tuntua edulliselta ja vuokratuotto hyvältä, mutta syynä saattaa olla taloyhtiön tulevat remontit. Kokemattomat asuntosijoittajat ovat joskus heikoilla jäillä tämän riskin suhteen.

Kalleimpia taloyhtiön remontteja ovat yleensä korjausmenetelmästä riippuen ikkunoiden, parvekkeiden, julkisivujen sekä putkistojen uusimiset. Näiden sekä muiden asioiden tarkistaminen isännöitsijäntodistukselta on ehdottomasti tehtävä aina. Lisäksi kannattaa tutustua yleisimpien remonttikohteiden tekniseen käyttöikään. Tällöin suurempia yllätyksiä ei pitäisi tulla. Esimerkiksi jos taloyhtiö on 30 vuotta vanha ja ikkunat ovat alkuperäiset, on todennäköistä, että ikkunoiden uusiminen on edessä lähivuosina.

Vuokralainen

Vuokralainen on asuntosijoittajan tärkein kumppani ja asiakas, joten vuokralaisen valinta kannattaa tehdä huolella. Näin säästyt monelta päänvaivalta. Useimmiten vuokralaiset hoitavat asiansa hyvin, mutta niinkin voi käydä, että vuokra jää maksamatta ja asuntoon aiheutetaan vahinkoa.

Selvitä aina vuokraamisvaiheessa muuton syyt sekä vuokralaisen elämäntilanteen ja vuokranmaksukyvyn. Edellytä aina savuttomuutta, kotivakuutuksen ottamista ja tarkista luottotiedot. Tee lisäksi vuokrasopimus huolellisesti ja vaadi riittävät vakuudet vuokrasopimuksen ehtojen kattamiseksi.

Korkotason nousu

Asuntosijoittamisessa käytetään voimakasta velkavipua, usein n. 70% asunnon velattomasta hinnasta. On siis selvää, että korkotason muutokset vaikuttavat asuntosijoittamisen tuottoon oleellisesti. Korkoriski on sitä suurempi mitä isompi velkavipu. Lainarahan käyttö on siihen asti kannattavaa kuin sijoituksen tuotto ylittää velkarahan hinnan.

Suurta velkavipua käytettäessä myös kassavirtariski kasvaa. Jos matalan koron tasolla kuukausittainen kaikkien kulujen jälkeinen kassavirta on lähellä nollaa niin mitä se on sitten jos korkotaso nousee? Riskiä pienentää, kun velkavivun asettaa sopivalle tasolle ja sijoitusasunnon oston kriteerinä on, että asunnosta saa kuukausittain positiivista kassavirtaa.

Lainsäädäntö ja verotus

Myös asuntosijoittamista säätelevät lait ja niillä on monesti tapana muuttua. Suurimpia lainsäädännöllisiä riskejä ovat esimerkiksi rahoittamisen sääntelyn kiristäminen ja tulonsiirtojen leikkaaminen.

Myös verotuksella on todella suuri merkitys asuntosijoittamiseen. Pääomatuloveron (yhteisövero yrityksen kautta sijoittaville), varainsiirtoveron sekä vastikkeiden, kulujen ja korkojen vähennysoikeuden muutokset ovat riskejä, jotka vaikuttavat asuntosijoituksen nettotuottoon.

Tutustu asuntosijoittamisen riskeihin syvemmin ja lue asuntosijoittamisen 10+1 keskeisintä riskiä

Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit