Asuntosijoittaminen lainarahalla

Lainarahan käyttäminen asuntosijoittamisessa on yleisempää kuin missään muussa sijoitusmuodossa. Se on myös turvallisinta asuntosijoittamisessa, myös rahoittajien näkökulmasta.

Lainarahan käytön tavoitteena on pienentää oman sijoitettavan pääoman määrää ja nostaa asuntosijoittajan oman pääoman tuottoa.

Miten lainarahan käyttö vaikuttaa sijoituksen tuottoon?

Lainaraha on asuntosijoittajan tärkein työkalu, koska se mahdollistaa sijoitusasuntojen ostamisen ja oman pääoman tuoton parantamisen. Lainarahalla pystyy saamaan todella hyviä tuloksia aikaan, kun sitä käyttää fiksusti.

Esimerkki

Oletetaan, että sijoittajalla on 60.000€ sijoitettavaa rahaa, jolla hän pystyisi ostamaan yhden 60.000€ maksavan yksiön, jonka vuokra on 450€ ja hoitovastike 100€. Nettotuotto on siis 4.200€ vuodessa eli vuokratuotoksi tulee 7% (4.200€/60.000€*100).

Jos sijoittaja käyttäisi 75%:n velkavipua hän pystyisi ostamaan samalla 60.000€ summalla neljä samanlaista sijoitusasuntoa, jolloin asuntojen yhteenlaskettu hinta olisi 240.000€ ja lainarahaa olisi käytössä 75% eli 180.000€. Jos lainarahan korko olisi 2%:a, korkomenot vuodessa olisivat 3.600€ eli nettotuotto olisi 13.200€ vuodessa (450-100*12*4-3.600€). Oman pääoman tuotoksi tulisi tällöin 22%:a (13.200€/60.000€*100).

Lainarahan käyttö tässä tapauksessa yli kolminkertaisti sijoituksen tuoton. Laskelmassa ei huomioitu veroja eikä mahdollista asuntojen arvonnousua.

Millaisia riskejä lainarahan käytöllä on?

Esimerkistä huomaa, että lainaraha todellakin parantaa sijoituksen tuottoa, mutta siinä on myös riskinsä. Lainarahan käyttö on kannattavaa niin kauan, kun lainarahan korko on alhaisempi kuin sijoituskohteen tuotto.

Jos sijoitusasunnon vuokratuotto olisi esimerkiksi 4%:a ja lainarahan korko nousisi 5%:iin, lainarahan käytöstä olisi enemmän haittaa kuin hyötyä.

Lainarahan käytön toinen riski tai huono puoli on kuukausittainen kassavirta. Mitä isompaa velkavipua käyttää sitä pienempi on kuukausittainen kassavirta. Ilman lainarahaa esimerkin sijoitusasunnon kuukausittainen kassavirta olisi +350€. Esimerkin mukaisen lainan (45.000€/asunto, 2% korko) kuukausierä olisi 15 vuoden laina-ajalla n. 290 euroa eli kassavirta olisi n. 60€ positiivinen kuukausitasolla.

Lainarahaa käyttäessä korkotason nousu ja mahdolliset tyhjät kuukaudet saattavat kääntää kuukausittaisen kassavirran negatiiviseksi. Tämän vuoksi jokaisen tulisi säännöstellä lainarahan määrä omaan talouteen sopivaksi.

Velkavivun käytössä kannattaa huomioida myös kuukausittainen ja vuosittainen kassavirta. Kova velkavipu, lyhyt lainanlyhennysohjelma sekä verot saavat helposti aikaan negatiivisen kassavirran vaikka itse kohde olisikin hyvä sijoitus.

Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit